2017-05-08 星期四
吉林市人民政府|
2012-02-18 11:14|
信息来源：吉林市人民政府
解读《吉林市物业管理条例》及相关规定
解读1
物业管理：“横向到边，纵向到底”
据吉林市物业管理办公室孙晓光主任介绍，吉林市成规模的小区有200多个，基本上都有物业服务企业在服务，同时吉林市又有无数的单体楼，无物业服务企业管理。吉林市去年集中整治的小区基本都是单体楼。可以说，小区物业管理是让很多人头疼的事。小区物业管理之所以成为难点，既有许多历史遗留问题的原因，同时也是因为相关部门的物业管职能不清。这几年，吉林市制定了物业管理方面的相关法律规定，相信如果这些法规确实能落到实处，许多问题也会迎刃而解。
吉林市政府法制办公室的陈刚副主任说，物业管理是一个系统的工程，如果仅靠物业行政主管部门的力量，很难把物业管理工作做好。根据吉林市的实际情况，今年1月1日开始实施的《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》），对物业管理明确一个总则，就是物业管理活动坚持政府监督。物业管理要“横向到边，纵向到底”。
所谓“横向到边”是指，《条例》不仅明确了房地产行政主管部门在物业管理活动中的具体职责，同时也明确了与物业管理相关的职能部门的职责。如《条例》第五条明确了市、县（市）区、规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等相关部门在物业管理活动中应当履行的职责。
所谓“纵向到底”是指吉林市从市政府到各县（市）区政府到街道到社区，建立了四级网络对物业进行纵向管理。在这四级网络中，市政府对全市物业管理进行宏观的中长期规划，包括每年小区整治规划；县（市）、区政府全面负责辖区内的物业管理；街道必须配备专职人员，负责物业管理工作；而在社区，我市配备了194个社区主任助理，专职负责物业管理工作。
应该说这个总则的确立是非常有前瞻性的。如果各个部门能各司其职，通力合作，物业管理一定会迎来一个春天。
解读2
小区综合整治 应有长效监管机制
据《江城晚报》报道，吉林市去年综合整治的小区，已经出现反弹现象。如德胜佳苑小区的路面去年刚修好就被挖开了，说是要修理供热管线，挖开后的地面也没人给恢复。而乱堆乱放杂物的情况是整治后小区里反弹最严重的现象。小区共用设施被破坏、业主私搭乱建、业主擅自在公共场所堆放杂物或倾倒建筑垃圾和生活垃圾等问题，也是引发物业服务企业与业主之间矛盾的导火索。那么这些情况到底该由谁管？
据孙主任介绍，为了加强全市住宅区物业综合管理工作，保障居民的良好居住环境，建立权责统一的长效监管机制，进一步推进规范化物业管理工作，吉林市政府出台了《吉林市住宅区物业综合管理规定》，并已于2009年1月1日实施。该规定就有对上述情况的明确规定。规定指出，市、区城市管理行政执法局向每个街道办事处派驻行政执法人员，具体负责对下列行为进行查处：1.未经批准擅自挖掘或破坏未封闭住宅区市政道路、方砖、绿化、环卫、健身器材等公共设施的；2.违法搭建建（构）筑物、棚亭厦、自行车棚的；3.在楼房顶部或楼体上擅自搭建建（构）筑物或改变房屋外立面造型的；4.擅自在公共场地上堆放杂物或倾倒建筑垃圾和生活垃圾的；5.擅自在户外从事洗车、修车经营活动或设立摊点及从事露天烧烤的；6.擅自张贴、安装楼体广告、牌匾、落地灯箱或在房屋、走廊乱涂乱画、散发野广告的；7.擅自在住宅区及公共用地挖掘、圈地、耕种或饲养畜禽的。这些规定说明,遇到这种情况,业主可以向城市管理行政执法局投诉或举报。
解读3
物业服务保证金 严防恶意弃管
可以说，物业服务企业与业主之间的矛盾从来没有停止过。物业管理中一个突出问题就是物业服务企业不按物业服务合同的约定提供服务。而业主的维权手段就是不交纳物业费。业主不交费导致的直接后果是物业服务企业缺乏运营成本而使物业服务质量下降，甚至无法运营下去。一些物业服务企业只好退出。而物业服务企业的退出需要履行相应的手续，但有的服务企业不但不履行手续，甚至是在卷走业主的物业服务费后逃之夭夭。物业服务企业的突然撤走，会给业主带来许多的生活不便，小区治安无人管，生活垃圾无人清除。那么，如何能制约物业服务企业的服务行为，防止物业弃管现象的发生？
陈副主任介绍说，为了严防物业企业弃管行为的发生，《条例》开全国之先河，设立了物业服务保证金制度。《条例》第二十八条规定，物业服务企业应当向市、县（市）物业行政主管部门交纳物业服务保证金。标准为物业服务项目二个月的物业服务费用。
如果物业服务企业有下列行为,未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的，未按合同约定标准提供服务的，擅自撤出物业服务项目的，违反规定向业主收取不应该收取的费用的，损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，业主可以向物业行政主管部门申请处理。市、县（市）物业行政主管部门审查核实后，会扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿。
物业服务企业退出服务项目时，应当与业主委员会协商。业主委员会同意后，经县（市）区物业行政主管部门确认，返还物业服务保证金本息。
解读4
业主委员会 有诉讼主体资格
业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会的职责一方面是代表业主与物业公司沟通，维护业主权益，另一方面是协助物业公司做好物业管理工作。但现在吉林市存在的问题是：有的小区根本就没有成立业主委员会，即使成立了，也不能很好地发挥作用。也有的小区的业主委员会是非法成立的，没有到物业行政主管部门备案。业主委员会的活动经费从哪来、业主委员会成员能否享受津贴都有争议。
对此《条例》有明确规定，业主委员会由业主选举产生。业主大会会议、业主委员会活动所需要经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会会议通过，可以在物业合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。
那么，业主委员会是否有诉讼主体资格？由于我国目前的法律没有明确规定，所以各地执行起来版本也不同。陈副主任认为，如果业主委员会是合法成立，并已到物业行政主管部门备案，就具备诉讼主体资格。
解读5
物业维修保证金 房屋质量的保证
目前吉林市物业行政主管部门接到的物业投诉大部分是因为房屋质量引起的，而在保修期内，房屋质量责任应该由开发商承担，但很多业主把责任转嫁到了物业服务企业身上，并以此为理由不交纳物业费，严重影响了物业服务的正常进行。
那么，如何化解这方面的矛盾？
据孙主任介绍，由于以前的法律法规并未对开发建设单位在房屋保修期内不履行物业保修责任作出规范，为了较好地解决业主反映强烈的房屋质量不合格和保修期内维修的问题，吉林市于2007年初实施了物业维修保证金制度。《条例》也对此进行做了规定：开发建设单位在物业交付使用前，应当按照当地上一年建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准，向市、县（市）物业行政主管部门交纳物业维修保证金，存入指定银行，作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证，保修期满后按规定返还本息。
解读6
物业专项维修资金 不足要续交
物业专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大中修、更新改造。按照有关规定，专项维修资金由开发商向业主收取后，交至物业行政主管部门。但在工作实践中，有关部门发现，很多开发建设单位将收取的专项维修资金挪用或侵占，直接侵害了业主的合法权益。为此吉林市从2005年开始，在物业专项维修资金管理工作中实行了“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的模式，市、县（市）物业行政主管部门负责商品房维修资金的管理及公有住房出售单位维修资金的监管，区物业行政主管部门负责维修资金使用的指导、监督。
那么物业专项维修资金怎么用？《条例》规定，使用物业专项维修资金时，由物业服务企业或业主委员会提出使用计划，并制定维修、更新改造方案，经业主委员会和专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，并报市、县（市）物业行政主管部门备案后方可使用。物业专项维修资金账面余额低于首次交存额30%的，经业主大会会议决定，业主按规定的标准续筹。
这里陈副主任特别提醒业主注意的是，下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需要的费用；
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
业主可以随时到物业行政主管部门去查询自己的专项维修资金使用情况。
物业管理：“横向到边，纵向到底”
据吉林市物业管理办公室孙晓光主任介绍，吉林市成规模的小区有200多个，基本上都有物业服务企业在服务，同时吉林市又有无数的单体楼，无物业服务企业管理。吉林市去年集中整治的小区基本都是单体楼。可以说，小区物业管理是让很多人头疼的事。小区物业管理之所以成为难点，既有许多历史遗留问题的原因，同时也是因为相关部门的物业管职能不清。这几年，吉林市制定了物业管理方面的相关法律规定，相信如果这些法规确实能落到实处，许多问题也会迎刃而解。
吉林市政府法制办公室的陈刚副主任说，物业管理是一个系统的工程，如果仅靠物业行政主管部门的力量，很难把物业管理工作做好。根据吉林市的实际情况，今年1月1日开始实施的《吉林市物业管理条例》（以下简称《条例》），对物业管理明确一个总则，就是物业管理活动坚持政府监督。物业管理要“横向到边，纵向到底”。
所谓“横向到边”是指，《条例》不仅明确了房地产行政主管部门在物业管理活动中的具体职责，同时也明确了与物业管理相关的职能部门的职责。如《条例》第五条明确了市、县（市）区、规划、市政公用、公安、环境保护、城市管理行政执法等相关部门在物业管理活动中应当履行的职责。
所谓“纵向到底”是指吉林市从市政府到各县（市）区政府到街道到社区，建立了四级网络对物业进行纵向管理。在这四级网络中，市政府对全市物业管理进行宏观的中长期规划，包括每年小区整治规划；县（市）、区政府全面负责辖区内的物业管理；街道必须配备专职人员，负责物业管理工作；而在社区，我市配备了194个社区主任助理，专职负责物业管理工作。
应该说这个总则的确立是非常有前瞻性的。如果各个部门能各司其职，通力合作，物业管理一定会迎来一个春天。
解读2
小区综合整治 应有长效监管机制
据《江城晚报》报道，吉林市去年综合整治的小区，已经出现反弹现象。如德胜佳苑小区的路面去年刚修好就被挖开了，说是要修理供热管线，挖开后的地面也没人给恢复。而乱堆乱放杂物的情况是整治后小区里反弹最严重的现象。小区共用设施被破坏、业主私搭乱建、业主擅自在公共场所堆放杂物或倾倒建筑垃圾和生活垃圾等问题，也是引发物业服务企业与业主之间矛盾的导火索。那么这些情况到底该由谁管？
据孙主任介绍，为了加强全市住宅区物业综合管理工作，保障居民的良好居住环境，建立权责统一的长效监管机制，进一步推进规范化物业管理工作，吉林市政府出台了《吉林市住宅区物业综合管理规定》，并已于2009年1月1日实施。该规定就有对上述情况的明确规定。规定指出，市、区城市管理行政执法局向每个街道办事处派驻行政执法人员，具体负责对下列行为进行查处：1.未经批准擅自挖掘或破坏未封闭住宅区市政道路、方砖、绿化、环卫、健身器材等公共设施的；2.违法搭建建（构）筑物、棚亭厦、自行车棚的；3.在楼房顶部或楼体上擅自搭建建（构）筑物或改变房屋外立面造型的；4.擅自在公共场地上堆放杂物或倾倒建筑垃圾和生活垃圾的；5.擅自在户外从事洗车、修车经营活动或设立摊点及从事露天烧烤的；6.擅自张贴、安装楼体广告、牌匾、落地灯箱或在房屋、走廊乱涂乱画、散发野广告的；7.擅自在住宅区及公共用地挖掘、圈地、耕种或饲养畜禽的。这些规定说明,遇到这种情况,业主可以向城市管理行政执法局投诉或举报。
解读3
物业服务保证金 严防恶意弃管
可以说，物业服务企业与业主之间的矛盾从来没有停止过。物业管理中一个突出问题就是物业服务企业不按物业服务合同的约定提供服务。而业主的维权手段就是不交纳物业费。业主不交费导致的直接后果是物业服务企业缺乏运营成本而使物业服务质量下降，甚至无法运营下去。一些物业服务企业只好退出。而物业服务企业的退出需要履行相应的手续，但有的服务企业不但不履行手续，甚至是在卷走业主的物业服务费后逃之夭夭。物业服务企业的突然撤走，会给业主带来许多的生活不便，小区治安无人管，生活垃圾无人清除。那么，如何能制约物业服务企业的服务行为，防止物业弃管现象的发生？
陈副主任介绍说，为了严防物业企业弃管行为的发生，《条例》开全国之先河，设立了物业服务保证金制度。《条例》第二十八条规定，物业服务企业应当向市、县（市）物业行政主管部门交纳物业服务保证金。标准为物业服务项目二个月的物业服务费用。
如果物业服务企业有下列行为,未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的，未按合同约定标准提供服务的，擅自撤出物业服务项目的，违反规定向业主收取不应该收取的费用的，损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，业主可以向物业行政主管部门申请处理。市、县（市）物业行政主管部门审查核实后，会扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿。
物业服务企业退出服务项目时，应当与业主委员会协商。业主委员会同意后，经县（市）区物业行政主管部门确认，返还物业服务保证金本息。
解读4
业主委员会 有诉讼主体资格
业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会的职责一方面是代表业主与物业公司沟通，维护业主权益，另一方面是协助物业公司做好物业管理工作。但现在吉林市存在的问题是：有的小区根本就没有成立业主委员会，即使成立了，也不能很好地发挥作用。也有的小区的业主委员会是非法成立的，没有到物业行政主管部门备案。业主委员会的活动经费从哪来、业主委员会成员能否享受津贴都有争议。
对此《条例》有明确规定，业主委员会由业主选举产生。业主大会会议、业主委员会活动所需要经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会会议通过，可以在物业合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。
那么，业主委员会是否有诉讼主体资格？由于我国目前的法律没有明确规定，所以各地执行起来版本也不同。陈副主任认为，如果业主委员会是合法成立，并已到物业行政主管部门备案，就具备诉讼主体资格。
解读5
物业维修保证金 房屋质量的保证
目前吉林市物业行政主管部门接到的物业投诉大部分是因为房屋质量引起的，而在保修期内，房屋质量责任应该由开发商承担，但很多业主把责任转嫁到了物业服务企业身上，并以此为理由不交纳物业费，严重影响了物业服务的正常进行。
那么，如何化解这方面的矛盾？
据孙主任介绍，由于以前的法律法规并未对开发建设单位在房屋保修期内不履行物业保修责任作出规范，为了较好地解决业主反映强烈的房屋质量不合格和保修期内维修的问题，吉林市于2007年初实施了物业维修保证金制度。《条例》也对此进行做了规定：开发建设单位在物业交付使用前，应当按照当地上一年建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准，向市、县（市）物业行政主管部门交纳物业维修保证金，存入指定银行，作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证，保修期满后按规定返还本息。
解读6
物业专项维修资金 不足要续交
物业专项维修资金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修以外的大中修、更新改造。按照有关规定，专项维修资金由开发商向业主收取后，交至物业行政主管部门。但在工作实践中，有关部门发现，很多开发建设单位将收取的专项维修资金挪用或侵占，直接侵害了业主的合法权益。为此吉林市从2005年开始，在物业专项维修资金管理工作中实行了“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的模式，市、县（市）物业行政主管部门负责商品房维修资金的管理及公有住房出售单位维修资金的监管，区物业行政主管部门负责维修资金使用的指导、监督。
那么物业专项维修资金怎么用？《条例》规定，使用物业专项维修资金时，由物业服务企业或业主委员会提出使用计划，并制定维修、更新改造方案，经业主委员会和专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，并报市、县（市）物业行政主管部门备案后方可使用。物业专项维修资金账面余额低于首次交存额30%的，经业主大会会议决定，业主按规定的标准续筹。
这里陈副主任特别提醒业主注意的是，下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需要的费用；
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
业主可以随时到物业行政主管部门去查询自己的专项维修资金使用情况。
吉公网安备 22020402000219号
