言一 公积金研究 陕西

2023年《全国住房公积金年度报告》指出：全行业坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，认真落实中央经济工作会议、中央金融工作会议决策部署，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持人民至上，坚持稳中求进工作总基调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动住房公积金制度惠及更多群体，租购并举解决缴存人基本住房问题。

在当前房地产下行压力不减、各地方经济恢复增长形势复杂的情况下，如何进一步发挥好住房公积金在经济建设中的积极作用，尽量盘活住房公积金资金结余，以促进房地产的健康发展呢?笔者认为，全面推进个人住房商业贷款转住房公积金贷款(以下简称商转公贷款)，是继异地贷款政策落地后，促进全行业高质量发展的又一关键举措。

　　一、当前全国住房公积金使用情况预测分析

2023年《全国住房公积金年度报告》显示：全国资金规模(归集余额)已突破了10万亿元，达100589.80亿元。住房公积金总资产规模(不含行业固定资产)与全国所有金融机构比较排第八，在招商银行之后。住房公积金贷款余额为78060.74亿元，全国平均个贷率为77.60%。虽然贷款余额较上年继续增长，但个贷率呈持续下降趋势，以省(直辖市)为单位，全国仅海南省、贵州省、重庆市个贷率超过90%，其他许多大中城市一定年限内已不再“缺钱”了。

据公开信息分析，当前全国房地产销售形势和销售价格同比并不乐观，住房公积金贷款业务也有继续下降可能。2023年全国公积金个贷率同比下降了1.34%，2019至2022年全国个贷率分别是85.48%、85.31%、84.18%、78.94%，与贷款高峰期全国平均个贷率近90%相去甚远。

个贷率下降速度如此之快，除房地产市场因素外，还与资金规模快速增长和机关事业单位大部分职工基本解决了住房问题、贷款回收大幅增长等因素有关。多年来资金规模年增长都在10 %以上，2023年同比也增长了8.8%，而去年贷款余额仅增长了6.96%，全年正常回收了贷款就达9633.57亿元，贷款余额增长呈现乏力。

住房公积金行业能有多少资金可供商转公贷款使用呢?即便个贷率不继续下降，保持2023年的77.6%水平，2024年归集余额保守按8%增长预测，年末将高达10.86万亿元，有可用资金2.43万亿元，是2018年末的3倍。如果高位推动，规定个贷率在90%以下的城市应当开展直转“商转公”贷款业务，理论上全国有1.35万亿元可供应职工“商转公”贷款。按最新年度报告中公布的信息推算出的户均贷款51.43万元计算，该巨额资金又将帮助261.83万户家庭通过“商转公”享受住房公积金低息贷款，这些家庭的商业银行个人住房贷款利率基本都在3.6%以上，而住房公积金贷款利率仅2.85%，即便按0.75%的利差计算，每年就可帮助这些家庭节约贷款利息100.99亿元，十年下来将惠民千亿元以上。

二、全面推进“商转公”直转业务的目的意义

“商转公”贷款是指缴存职工向住房公积金中心申请将在商业银行的个人住房贷款转为个人住房公积金贷款的业务简称，是住房公积金行业独有的创新业务，有先还后贷和直转两种模式，前者主要是在非合作银行由职工自筹资金先还清商贷再申请公积金贷，直转模式是由住房公积金中心发放新贷款帮助职工提前偿还商业银行的住房贷款，直转模式深受职工欢迎，本文主要谈直转模式的目的意义。

1.既有利于盘活资金结余，又助力了全国经济发展。住房公积金只能用于面向缴存人发放住房贷款，并无其他更多可直接参与地方经济建设的渠道，而各商业银行投资渠道、支持地方经济的方式更多、更灵活，金融机构大量的信贷资金因为持续支持个人住房贷款被占用，房地产过热时期，央行曾经对各金融机构的住房贷款占总贷款比进行了上线限制，如果不是因经济形势发生巨大变化，这个房地产调控限制措施是不会轻易解除的。通过竞争以“商转公”的形式消化巨额的沉淀资金，用于帮助更多职工降低贷款压力后，因住房公积金“商转公”贷款替代的挤出效应，各金融机构节约出同等的信贷资金指标，会因赢利、考核等因素驱动，寻找新的信贷使用渠道，必然会继续转向实体经济新增发放贷款，既化解了住房公积金使用的局限性，也能曲线实现促进地方经济活力的目的。

2.既有利于降低职工贷款压力，又能体现制度优越性。在当前住房公积金贷款利率优势不够明显的情况下，各金融机构仍然乐于在个人住房贷款方向上激烈竞争，有的银行工作人员甚至以各种措施引导购房人选择商贷，以完成新贷款任务，这对住房公积金归集扩面产生了阶段性不利影响，即便已出台灵活就业人员建缴等重大利好政策后，各地扩面及贷款增长效果并不明显。而老的商业贷款利率相对较高，目前是3.6%以上，与住房公积金贷款利率2，85%比还是高了。据不完全统计，全国开展了商转公的城市不到三分之一，已开展直转商转公贷款的城市深受群众欢迎，没有开展该业务的城市则经常被群众吐槽或投诉，影响行业形象。商转公贷款能直观体现住房公积金低息贷款竞争力，大幅减轻职工住房贷款压力，形成与金融机构良性竞争，充分彰显住房公积金制度的优越性。

3.既有利于良性竞争，又能确保贷款资金安全。开展“商转公”贷款有的或认为增加了贷款风险，恰恰相反，这些在商业银行已经贷款的购房人，一般都持续正常归还贷款有一定年限，其个人信用在贷款前已经过各放款银行仔细调查审核过，楼盘真实交易价格也明朗，且超过一定逾期次数是不可申请“商转公”贷款的，如果再设定已经办理了房屋产权证的才可申请转入，更不存在烂尾的风险。所以，只要在不出现经济形势和房地产价格极端风险的情况下，“商转公”贷款风险更小。而商转公贷款是职工强烈需求的，是职工与商业银行贷款比较后的明智选择，是制度竞争力和影响力的充分体现。

4.既有利于实现全国扩面“一盘棋”，又能巩固贷款市场竞争地位。在“存贷配比”的正确引导下，合理设定以职工缴存年限长短、缴存余额的一定倍数等享受相应的贷款额度，大量职工将受益。有的缴存人缴存余额不多或时间较短的，或会先在商业银行获取贷款还款一段时间，待条件成熟后再通过商转公享受公积金贷款;有的购房时公积金贷款额度暂不能满足需求的大中城市，在职工还贷一段时间后，剩余贷款接近公积金额度规定的;有的在公积金资金紧张期不能申请办理住房公积金贷款的异地缴存职工等，在如今各地资金充裕期，这些职工就可享受政策红利。

全面扩大商转公贷款人群范围，更多人会主动参与制度，也为住房公积金寻找到新的信贷需求群体，实现资金“用好用足”的目的。2023年住房公积金个人住房贷款市场占有率16.98%，多年来市场占比都在15%左右，市场占比与任何一家金融机构比都高，但仍有85%左右的个人住房贷款是在商业银行发放的，也说明还有大量职工没有享受到政策红利。而在资金紧张时，又可适度收紧甚至阶段性关停商转公贷款，采取灵活开关调节是提升

制度竞争力的利器。

房地产形势下行后，以“存贷挂钩”政策托底为基础，以个贷率阀值为开关，全面实施商转公直转业务，各地或以资金流动性为基础，阶段性吸入异地缴存人、灵活就业人员等开户缴存前的住房贷款，会吸引更多人来开户建缴。这些获得了商转公贷款的职工，又会在各地现身说法，宣传参与住房公积金制度的好处，既能实现制度互助良性循环，大幅降低沉淀资金量，又能同时验证制度逆周期支持房地产发展的能力。

5.既有利于吸引新缴存职工，又能解决历史遗留问题。哪些职工是商转公贷款需求群体呢?有的是购房时还没有参与制度，之后进新企业又开户缴存的;有的是购房时公积金贷款额度低不能满足需求的，这尤其在大中城市居多;有的是职工不了解公积金贷款政策匆忙选择商业贷款的;有的是楼盘以各种措施不让职工申请公积金贷款的，如当年的恒大地产;还有的是购房后有机会参与制度的职工或灵活就业人员，如果不能使用公积金贷款，他们就不想参与制度了的等等。解决好这些历史贷款“欠账”需求，同样是对制度“无用论”的实力回应。

6.既有利于提高增值收益率，又增加了地方政府可用财力。在当前各商业银行定期存款利率持续下降的情况下，住房公积金大额定期存款利率已持续低于贷款利率，当前各金融机构信贷资金持续充裕，在全国经济恢复期，这种定期存款低利率状况或会持续一段时间。通过加大发放住房公积金贷款，有利于提高住房公积金保值增值的能力，提高增值收益率，增加了投入保障房建设资金的财政能力。

三、开展“商转公”后的主要风险分析

目前已有部分城市开通了“商转公”贷款直转新业务，有的还在研究层面，对开展该业务还有一定顾虑。下面来分析下可能存在的风险情况。

1.资金流动性不足可能带来的风险。资金需求主要会受城市差异和宣传推广效果好坏的影响，如果精准宣传推广到位，或媒体宣传效果好，短期需求急增，以及当地“存贷配比”政策对需求高峰期预测准备不足等等相关。城市越大、以前贷款额度越不能满足职工需求的城市，其需求群体市场越大，各地的市场需求影响大小难预测些，所以开通该新政策对资金流动性不足的风险依然存在。

2.房地产市场下行可能带来的风险。当前经济增长压力下，群众购房观望情绪增多，房地产价格或还有下降趋势，在价格可控范围通过“商转公”进入公积金贷款的房产风险不大，但后期如果出现资产价格缩水极端情况，还是存在风险隐患的可能。或者审批贷款时不严，房价实际下跌超过贷款申请额度而不知等，都可能带来新风险。

3.短期需求过大可能对定期存款利息损益的影响。如果在一段时期内贷款需求过度集中，会产生资金周转压力，如果历史定期存款到期循环安排不理想，被迫通过提前支取定期存款应对资

金流动性需求，则可能会有部分定期存款利息损失发生的风险。

4.贷款质量可能下降的风险。虽然“商转公”贷款经过了商业银行一段时间的还款检验，但可能吸引灵活就业人员等新开户的人员，其收入稳定性与单位职工缴存群体还是有一定差异的，且贷款时间跨度长，经济稳定性波动对该群体的贷款回收稳定性还是存在不可预测因素。

5.操作层面不规范的风险。主要涉及与金融机构、不动产管理部门的操作风险，各部门不按闭环管理规范操作造成的风险，比如合作金融机构或不动产部门工作人员不按操作流程协议办理，责任不清，可能造成资金或抵押物风险。

当下，经济变化和房地产市场变化情况复杂，前面预测的资金结余是在去年年报数据基础上的简单推测，今年及后期房地产实际变化情况还有许多不确定性，需要就可能发生的市场风险进行防范，因地制宜制定相关应对预案防范化解风险。

　　四、主要风险防范措施和稳步推进办法

1.建立阀值管理。为防止资金阶段性流动风险，可以建立开、关触发机制，制定一整套有序开、关运行机制。比如江西省在《2022年住房公积金工作要点》(赣建金〔2022〕2号)中明确规定：个贷率低于90%开通个人商业性住房贷款转为住房公积金贷款业务，并要求各地拟定《关于开展商业性个人住房贷款转住房公积金贷款的通知》。吉安中心已断断续续实施了将近十年，深受当地职工欢迎，2018至2022年7月前因个贷率持续高于90%而停办，2022年8月恢复至今已受理商转公贷款23.76亿元，占同期发放贷款额的40%以上，目前没有因该业务而产生新风险。其流动性风控主要做法是管委会授权当个贷率高于90%时的第二个月暂停受理该业务，未受理的全部进入轮候状态，只做需求登记，低于90%时的第二个月自动重启受理，出现特殊情况还可暂停灵活就业人员开户，变如何逐步放开为逐步收紧的反向操作，始终先确保新购房职工的贷款和正常提取需求。

2.建立预备轮候措施。为了确保政策执行的相对稳定，对达到规定个贷率比例上限的城市，可实行商转公申请轮候制度，待达到可发放商转公开通条件后，再通知借款人按轮候顺序有序恢复发放，进行有序调节。

3.合理调配资金流动性。住房公积金制度的根本目的是互助使用，城市中心在尽量提高贷款额度，特别是要大幅提高职工首套房首次使用的额度需求，在基本保证新购房者贷款需求后，个贷率还低于90%的城市，原则上应当开展该业务，展现住房公积金制度的担当和吸引力。有条件的城市也可以适当降低开通条件，但当地个贷率超过95%不宜开放，过高的阀值关停无法保障其他业务资金需求。同时要根据资金需求情况、房地产市场变化情况尽量预测资金需求量、需求期，谋划好当期定期存款期限和到期区间，将每笔定期存款额度适当化小或选择大额存单可部分提前支用的办法，或可放慢商转公贷款放款节奏，尽量避免发生提前提取定期存款应对流动性的情况。

4.提升资金调度能力。适时推进资金跨区域调剂使用，先行推进省内各中心之间的结余资金拆借调剂使用办法，对个贷率过低的中心采取硬性调出措施。

5.升级管理系统。对住房公积金操作系统增加商转公贷款模块，要既便于贷款分类操作，又有利于贷款分类统计。

6.加强规范操作推广。高位推动，充分总结好全国已经开展了“商转公”直转模式的城市中心的好经验，挑选大、中、小城市中心有代表性的好操作模式进行全国推广。

以当前各级政府重视化解房地产风险为契机，充分理顺快捷办理流程，尽量避免把简单问题复杂化。城市中心应与各合作银行签订协议明确操作责任，建立与各银行间的商转公贷款业务合作机制，建立资金专户安全闭环操作流程，与不动产管理机构协定顺位抵押流程，持续加强贷款审批风险把控管理，发现风险隐患及时上报处理，进一步提高风险防范应对能力。

坚持以落实“惠民公积金、服务暖人心”为主要方向，用心用情把惠民的好事办好，为促进住房公积金行业高质量发展增添新动能。

初审初校：王芳

复审复校：崔万祥