磐石市城镇基准地价更新成果（征求意见稿）

磐石市本轮基准地价更新是根据省自然资源厅的要求，在磐石市2016年公布实施的基准地价基础上，通过近几年土地市场运行变化情况样点调查，依据《吉林省自然资源厅关于做好城镇基准地价更新工作的通知》（吉自然资函〔2023〕1号）、《吉林省自然资源厅关于印发<城镇基准地价更新与平衡技术要点><标定地价更新技术要点><吉林省公示地价系列数据库建设指导意见（试行）>的通知》（吉自然资发〔2023〕5号）要求，以城镇土地开发利用现状资料为基础，采用多因素综合评价法对城镇不同用途的土地级别进行评定，重新划分或部分调整了市中心城区土地级别，乡镇等别未变动。市中心城区为综合定级，乡（镇）为综合分等。在土地定级分等成果的基础上，充分利用土地市场交易资料、土地收益资料，结合各部门专家论证，应用土地信息系统技术，选用科学的评估方法，建立更新后的城镇基准地价体系。

一、磐石市城镇基准地价定义及内涵

（一）磐石市城镇基准地价是指在磐石市国土空间规划确定的城镇开发边界范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地和公共管理与公共服务用地等用途，以2023年1月1日为估价基准日，分别评估确定法定最高年期平均容积率条件下的区域平均价格。

平均开发条件：平均开发条件：城区基准地价的开发程度统一定为“六通一平”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通热、土地平整);各镇(乡)政府所在地基准地价的开发程度统一定为“四通一平”(通路、通上水、通电、通讯、土地平整)。

平均利用条件：磐石市城区：商业服务业用地的标准容积率为2.0；居住用地的标准容积率为1.5；工矿仓储用地的标准容积率为1.0；公共管理与公共服务用地的标准容积率1.5。磐石市乡镇：商业服务业用地的标准容积率为1.5；居住用地的标准容积率为1.0；工矿仓储用地的标准容积率为0.7；公共管理与公共服务用地的标准容积率1.0。

土地利用年期：设定土地使用权年期为各用途土地出让法定最高年期，商业服务业用地为40年，居住用地为70年，工矿、仓储用地为50年，公共管理与公共服务用地为50年。

还原利率：结合吉林省实际情况，确定土地还原率为6.0%；房屋还原利率为8.0%；综合还原利率为7%。

（二）土地出让纯收益指土地定级范围内，级（类、等）别分用途国有建设用地使用权法定最高出让年期的政府平均纯收益，是政府出让国有建设用地使用权时的增值收益。

（三）土地使用权年租金价格是指最高年期的土地出让纯收益贴现到一定年期的地租标准。

（四）工业用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工业用地出让最低价控制标准。工业用地基准地价更新中，测算结果不得低于《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）标准。

二、磐石市城镇基准地价更新的范围

本轮基准地价更新工作范围依据国土空间规划确定的城镇开发边界，结合磐石市实际建设情况及上一轮基准地价范围综合确定。城区更新面积为44.77平方公里。更新范围还包括磐石市14个乡（镇）所辖区域。

三、基准地价土地级（等）别的确定

本轮基准地价更新城区：商业服务业用地4个级别、居住用地4个级别、工矿用地、仓储用地4个级别，公共管理与公共服务用地4个级别。14个乡（镇）分为三个等别。