寇叶笛委员：

您在市政协十三届五次会议上提出的《关于加强居民小区物业管理、提高服务水平的建议》（第06号提案）收悉，经认真研究办理，现答复如下：

在社会转型和城市化浪潮中，小区物业管理，特别是老旧小区物业管理，由于小区建设时间已长，困难群众相对集中，出现了房屋建筑老化、功能设施匮乏、环境脏乱差、治安和消防隐患突出等普遍性问题，日益成为城市建设的薄弱环节，物业管理的加强是群众关心的热的和难点，也是服务群众的必然要求。如何解决物业管理中物业服务公司、业主、业主委员会、属地街道社区、物业行业管理部门及相关行政管理部门间的物业管理和职责关系，是物业行业健康有序发展的关键。

为此，经吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，新制订的《吉林省物业管理条例》已于今年8月1日起开始实施，在物业管理上有了明确的规定。

一、加强政府的服务和监管

物业管理工作量巨大、繁琐、工作周期长、专业要求高，亟须sss政府部门明晰、专业、高效的管理。条例作出如下规定：

1. 将物业管理纳入社区管理体系。在总则中明确了县级以上人民政府、街镇基层政府及物业管理主管部门的职责分工，明确了政府管理职责，突出了主管部门监管职责，细化了街道（乡镇）对日常物业管理的指导和服务职责，形成上下联动、运行有序三级管理体制；

一是县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制；完善扶持、激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。

二是县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（1）制定物业管理相关政策和措施；（2）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；（3）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷；（4）建立健全物业服务规范与质量考核体系；（5）建立健全物业服务信用管理体系；（6）建立健全物业管理电子信息平台；（7）对物业招投标活动进行监督管理；（8）对建筑物及其附属设施的维修资金交存、使用情况进行监督管理；（9）组织开展物业管理相关培训；（10）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

三是街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：（1）组织成立首次业主大会会议筹备组；（2）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；（3）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；（4）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；（5）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；（6）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；（7）协调和监督老旧住宅小区物业管理；（8）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

2. 加强街镇力量。首先，因街道办事处、社区居委会受到编制人员、专业知识等方面的限制，在小区物业管理方面的作用没有充分发挥。条例对最贴近物业管理的街镇规定了七项具体职责及一项兜底职责。同时规定了居（村）民委员会的协助和配合义务。其次，条例按照新《行政处罚法》的规定，行政处罚实施权向基层延伸，执法重心下移。在实践中发现，乡人民政府、镇人民政府和街道办事处是最基层的政府机关，往往是最早、最直接发现违法行为的机关。它们一概没有处罚权，会造成“看得见的管不着”和“管得着的看不见”的状况。《行政处罚法》的修订，将行政处罚权适度地延伸至街镇，就解决了这一矛盾，将物业管理的行政处罚权下放到街道（乡镇）。

3.发挥党组织在物业管理中的模范带头作用。条例规定引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员；符合条件的社区党组织、居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

4.明确相关行政主管部门各自职责。条例明确了：建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动；城乡规划行政主管部门负责监督检查建设活动，开展定期巡查和重点巡查，认定违法建筑、违法建设行为，城市管理综合执法部门负责查处；市场监督行政主管部门负责监督检查无照经营活动，检查价格公示、违规收费活动，监督管理电梯等特种设备安全；公安机关负责监督检查治安、技防、保安服务等活动；应急管理部门负责监督管理消防工作，消防救援机构负责实施；人防行政主管部门负责监督检查人防工程维护管理；城市绿化行政主管部门负责查处侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为。

街道办事处、乡镇人民政府应当组织居（村）民委员会、物业服务人对物业管理区域进行定期巡查。发现违法违规行为的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门，定期巡查每年不得少于一次。相关行政主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关行政主管部门应当自收到投诉、举报之日起，按照规定时限进行调查、处理，并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

二、多措并举提高业主自治能力和水平

1.关于业主大会。业主大会的召开是开展业主自治活动的首要条件。为此，条例一是降低了成立业主大会的门槛。条例第二十四条规定业主大会的成立条件为，已交副业主的专有部分面积占比百分之五十以上的，可以成立业主大会。第二十五条规定符合成立业主大会条件的，百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居（村）民委员会或者建设单位，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。二是降低了“表决人数”，提高决策效率。一般事项表决仅需要双三分之二参与，参与业主双过半同意。重大事项表决需双三分之二参与，参与表决业主双四分之三同意即可。

2.关于物业管理模式。条例规定了业主自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式两种模式。需要重点指出的是，管理模式的选择具有准公共的属性，因此，需要经双三分之二业主参与表决，参与表决业主的双过半业主同意，这一决策的作出需要召开业主大会来决定。其次，自行管理的执行机构、管理方案、收费标准、管理期限、法律责任等重要的管理内容，要提交业主大会表决同意后，方可实施。

3.关于业主委员会。一是明确了业委会的主体资格。条例规定业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。完善了业主委员会的行为能力，业主委员会可以持备案证明申请业主大会统一社会信用代码证书，向金融机构申请开立账户，并申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。二是规范了业委会的运作，完善了监管机制。从各地立法和实践情况来看，业委会被赋予相应权利的同时，却无行之有效的监督机制。为此，新条例作了以下几个方面的规定：第一，把好“入门关”，条例第四十二条规定业主委员会成员中国共产党党员应当占多数；第二，设立候补成员制度，提高业委会运作能力。候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。候补成员可以列席业主委员会议，不具有表决权。在个别业主委员会成员资格终止时，经业主委员会决定，从候补成员中按照得票排名顺序依次递补；第三，建立物业管理委员会制度。业主委员会成立率低，大量业主委员会名存实亡或无法正常履职，很难真正发挥维护业主合法权益的作用。条例专门设计了物业管理委员会的规定，该制度对推动业主大会成立、填补业委会缺失真空期、调处业主与物业服务企业矛盾纠纷、维护业主和物业企业合法权利、营造业主和物业企业共建共治共享小区治理格局能够起到良好效果。

三、加强对物业的监管

条例建立了物业共有部分与共用设施的承接查验制度、备案制度和资料移交制度。条例规定街镇要指导承接查验工作，建设单位应当按照物业承接查验协议的约定对存在问题进行整改，建设单位未按照约定整改的，物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街镇政府应当责令建设单位在三十日内予以整改。并规定了建设单位、物业服务人未按照规定履行承接查验义务的、建设单位未整改的由街道（乡镇）给予行政处罚。

四、着力提高物业服务质量

1.建立物业服务企业信用管理制度。条例规定县级以上人民政府物业行政主管部门应当建立健全物业服务信用档案。建设单位在前期物业招标文件中，应当将物业服务企业的信用评价作为评标标准。业主、业主委员会在选聘物业服务企业时，应当将物业服务企业的信用评价作为参考。

2.细化新老物业企业交接制度。条例规定物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，将资料、财物等交还业主委员会，配合新聘物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。物业服务人不得损坏、隐匿、销毁资料、财物等。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。针对应退出而拒不退出的物业服务企业，条例规定了由街道（乡镇）给予行政处罚。

3.明确物业服务费用的形式与公示要求。价格要素是物业服务市场核心要素。实践中，由于物业服务特点不一，需求呈现出差异化，物业费价格理应通过充分的市场竞争来决定，但全面放开价格可能给市场带来冲击，全面实行指导价又与国家价格市场化改革方向背离，也不利于公平有序市场竞争机制的建立。因此，条例规定住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由县级以上人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门制定。业主大会成立后选聘物业企业的收费实行市场调节价。

五、加强物业专项维修资金的管理及使用

1.物业专项维修资金的催缴与过户限制。国务院《物业管理条例》、建设部《住宅专项维修资金管理办法》已明确缴纳物业维修资金是业主的法定义务。条例规定业主应当按时足额交存专项维修资金。未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，市、州、县（市）人民政府物业行政主管部门应当通知业主委员会或者居（村）民委员会催告业主补建、续交专项维修资金。业主接到催告后，未能及时补建、续交专项维修资金的，业主委员会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。由于物业专项维修资金的交纳是《物业管理条例》规定的法定义务，是建筑物的“保命钱”“养老钱”，条例规定业主申请房屋转让、抵押时，应当向房屋交易管理部门提供已足额交存专项维修资金的相关凭证，对于未按规定交纳物业专项维修资金的产权变动作出限制。

2.物业专项维修资金的应急使用机制。条例规定物业保修期满后，发生以下严重危及人身、房屋安全等紧急情况，需要立即使用专项维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会提出应急使用方案，也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案经业主委员会或者居（村）民委员会同意，向物业行政主管部门书面提出资金使用申请。即不需要经过业主大会的表决程序。

六、提高业主的综合素质

由于业主“事前不关心、事中不参与、事后找政府”的认识偏差，契约意识不强，一些业主没有“花钱买服务”的消费意识，部分业主履约意识差，常以房屋质量差、服务不到位等为由拒交物业费；有些业主只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物业服务企业的问题；部分业主文明素质不高，在小区内私搭乱建、占用消防通道、破坏公共设施、损坏绿化、放养宠物等现象比较普遍。对此条例规定了业主按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，同时明确规定了物业使用中禁止实施的行为。

《吉林省物业管理条例》是今后我市物业管理的基本法律依据，我市正在组织落实，相信通过科学立法、严格执法、公正司法、全民守法，才能实现物业管理领域的良法善治，期待通过各方努力，共同营造我市安居乐业、和谐文明的生活环境。

                               2021年8月27日