吉船政发〔2009〕4号
船营区人民政府
关于印发船营区住宅区物业综合管理工作
实施意见的通知
各街道办事处，区政府有关部门，驻区有关单位：
《船营区住宅区物业综合管理工作实施意见》经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
二○○九年二月十日
船营区住宅区物业综合管理工作
实 施 意 见
为加强我区住宅小区物业综合管理工作，保障居民的良好居住环境，建立权责统一的长效监管机制，进一步推进规范化物业管理工作，提高全区物业管理水平，现根据《吉林市住宅区物业综合管理规定》，特制定本意见。
一、落实物业属地管理，强化区、街道、社区物业综合管理体制
（一）区政府对全区住宅区物业综合管理工作负总责。
（二）区建设局是全区物业综合管理工作的主管部门，负责监督、指导各相关部门住宅区物业综合管理工作；协调处理住宅区物业综合管理中出现的各种问题；建立区、街道、社区三级物业管理责任体制；建立住宅区物业综合管理责任制及弃管应急预案。
（三）区物业管理办公室主要职责：
1、负责考核街道办事处和区各相关部门的物业综合管理工作；
2、指导、监督物业服务企业、业主委员会的工作，负责业主委员会备案；
3、负责物业服务企业资质、批准协议选聘物业服务企业、前期物业管理招投标、物业交付使用、物业承接验收、物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理；
4、受理物业管理投诉、查处违反物业管理法律法规行为；
5、负责指导、督促街道办事处、社区居民委员会落实弃管住宅区（楼）管理工作。
（四）街道办事处城管科负责辖区住宅区物业综合管理的具体工作，统一名称为城管物业科。采取定编、定岗的方式，设专职管理人员2－3人，坚决杜绝空编、空岗现象发生。区城管行政执法局向各街道办事处派驻行政执法人员1-2人，街道城管物业科加挂行政执法科牌子。
街道办事处应当建立物业综合管理责任考核制度，并履行下列监管职责：
1、考核社区居民委员会物业综合管理工作；
2、负责对住宅区道路、方砖、绿化等公共设施自然破损情况的巡视和报告；负责住宅区卫生保洁；
3、负责对人为破坏道路、方砖、绿化等公共设施及违反市容、规划、物业管理等法律、法规行为及时进行劝阻，对劝阻无效的，应以书面形式向城管行政执法、规划、物业、建设等部门报告；
4、指导业主选聘物业服务企业，监督、检查物业服务企业的管理和服务；
5、指导、监督业主自治管理活动，组织业主召开首次业主大会，指导业主委员会换届工作；
6、负责住宅区弃管期间的卫生保洁工作；
7、调解物业管理纠纷。
（五）社区居民委员会在物业综合管理工作中，接受区物业办和街道办事处城管物业科的领导，负责本社区物业综合管理工作。建立物业综合管理责任制。社区主任助理在社区居民委员会主任的领导下，专职从事社区物业管理工作。社区居民委员会履行下列物业综合管理监管职责：
1、对违反市容、规划、物业管理和房屋安全等法律、法规行为，进行劝阻。劝阻无效的，及时以书面形式向街道办事处报告；
2、指导、监督业主大会、业主委员会、物业服务企业的物业服务和业主物业自行管理活动；
3、组织召开首次业主大会会议并及时指导业主委员会换届工作。对不能成立业主大会的，行使业主委员会职责；
4、组织受益业主缴纳维修费用，对住宅区弃管期间的楼房本体进行维修；
5、调解物业管理纠纷。
二、各相关部门认真履行物业综合管理工作职责，共同做好住宅区物业综合管理工作
（一）区建设局负责对下列行为进行查处：
1、擅自占用物业公用部位或者损坏、占用、移装公用设施设备的；
2、开发建设单位不按规定提供物业服务用房的；
3、开发建设单位没有通过招投标方式或批准协议方式选聘物业服务企业的；
4、开发建设单位擅自处分属于业主的公用部位，公用设施设备所有权的；
5、开发建设单位不移交相关资料的；
6、开发建设单位不向物业买受人明示《前期物业服务合同》的；
7、开发建设单位占用、挪用物业专项维修资金的；
8、物业服务企业未取得资质证书擅自从事物业管理活动的；
9、物业服务企业不履行物业服务合同约定的义务的；
10、物业服务企业出租物业服务用房或利用公用部位，公共场地经营的。
（二）区城市管理行政执法局向街道办事处派驻行政执法工作人员，具体负责对下列行为进行查处：
1、未经批准擅自挖掘或破坏损坏未封闭住宅区道路、方砖、绿化、环卫、健身器材等公共设施的；
2、违法搭建建（构）筑物、棚亭厦、自行车棚的；
3、在楼房顶部或楼体上擅自搭建建（构）筑物或改变房屋外立面造型的；
4、擅自在公共场地上堆放杂物或倾倒建筑垃圾和生活垃圾的；
5、擅自在户外从事洗车、修车经营活动或设立摊点及从事露天烧烤的；
6、擅自张贴、安装楼体广告、牌匾、落地灯箱或在房屋、走廊乱涂乱画、散发野广告的；
7、擅自在住宅区及公共用地挖掘、圈地、耕种或饲养禽畜的。
（三）船营公安分局、船营交警大队、船营消防大队按照各自职责，对下列行为进行查处：
1、住宅区及房屋内存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的；
2、阻碍消防通道的；
3、停放中型以上客车及货运机动车辆的；
4、对住宅区及房屋消防设施实行监督管理、督促产权单位、管理单位完善消防设施。
（四）区环境保护管理局对下列行为进行查处：
1、开办产生超标噪声的机械加工及娱乐项目的行为；
2、油烟无封闭管道排放的行为。
（五）区发展和改革局对开发建设单位、物业服务企业违规收费、乱收费行为进行处查。
三、加强新建住宅小区房屋使用的监管
物业管理区域内的住宅、机动车库的业主，不得擅自改变其使用用途。由区城市管理行政执法局对擅自拆改房屋行为进行查处。区建设局在初审住宅业主房屋拆改手续或工商、教育、劳动和社会保障、卫生、药品监督、文化、公安、环保等行政主管部门，批准住宅小区、住宅业主利用其住宅、机动车库申请的从事经营活动及变更的许可时，业主必须出具有利害关系、业主书面同意、业主改变房屋使用用途的意见。消防部门审批消防手续时，对另设防火通道的，必须查验房屋拆改批准手续。
四、加强旧住宅区的物业综合管理，落实旧住宅区的房屋及配套设施的管理职责
（一）加强旧住宅区楼房主体共用部分维修养护。旧住宅区楼房主体共用部分必须由原产权单位或其委托的物业服务企业进行维修养护管理。无管理单位的房屋，由社区居民委员会组织业主召开业主大会，指导业主大会选聘物业服务企业或自行管理。无法召开业主大会的，房屋本体共用部位（屋面防水、外墙皮修复、粉饰、楼道门窗、楼道灯等）需要维修时，由社区居民委员会行使业主委员会职责，组织业主维修，费用由受益业主分摊。
（二）加强环境整治住宅区配套设施管理。区政府对环境整治住宅区各种配套设施管理负总责。区建设局是维修养护单位，负责面向社会招聘服务信誉好、手续齐全、机动灵活的专业维修队对小区的公用设施进行维修，保证工程质量。街道办事处是整治住宅区道路、方砖、绿化等配套设施使用情况的具体监管单位。社区居民委员会在日巡视过程中发现道路、方砖、绿化等配套设施自然损坏的，应当立即向街道办事处报告，街道办事处接到报告后，应立即报区建设局维修。巡视中发现人为损坏的，社区主任助理查清责任人，并报街道行政执法科予以查处。对重大疑难的案件上报区行政管理执法局予以查处。
（三）资金实行专款专用。对在城市维护费中列支的环境整治住宅区的道路、方砖、绿化等公用设施的维修养护费用要在区建设局进行专户管理，并且完善监督与使用制度。
（四）加强住宅区相关配套设施的维护。各相关专业设施管理单位要做好供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的需求。公用供电设施及业主电表（含电表）以外的供电设施，由供电单位管理维修。业主户外的供水设施，由供水单位管理和维护。未实施物业管理住宅的下水设施（井、管线、化粪池）的疏通、清掏和维修由市政公用局负责。
（五）任何单位和个人不得擅自挖掘住宅区内道路、方砖、绿地和其他场地。因工程建设需要挖掘的，必须到区政务服务中心办理审批手续，并缴纳挖掘复原费用，由区建设局负责复原。对于擅自挖掘的，由区行政管理执法局责令其停止施工，补办审批手续，并予以处罚。
五、建立区、街道、社区落实弃管住宅区（楼）管理的联动机制，解决弃管住宅区（楼）管理问题
（一）住宅区（楼）出现物业弃管倾向或物业弃管发生时，社区居民委员会要查明原因，及时向街道办事处和区物业办报告。
（二）住宅区（楼）弃管后，区物业办要立即组织环卫保洁单位承担环境卫生保洁工作，直至新的管理单位提供物业服务之时，所需费用由受益业主分摊。同时，街道办事处、社区居民委员会组织召开业主大会，确定选聘新的物业服务企业或实行业主自行管理。管理单位确定后，街道办事处应当及时向区物业办报告。
六、建立质价相符的收费机制，切实解决物业服务收费难的问题
（一）收费标准依据市发改委制定各级物业综合服务的政府指导价格。
（二）未通过综合验收，且已经向业主办理入住手续的物业项目，在交付使用验收前，物业服务企业所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。
（三）售房单位应当加强对各自房改房屋和公有房屋的维修养护管理。物业服务企业接收企事业单位房屋管理后，只收租金，不对房屋本体共用部位、共用设施设备维修养护的，可由业主委员委托其他物业服务企业服务。其公有房屋的承租人应从租金中扣除房屋本体共用设施设备维修费用后，剩余部分作为租金交给售房单位。
（四）结合“城市一卡通”工程的实施，对具备条件的住宅区，将物业服务费用或业主应承担的房屋本体共用部位共用设施设备维修费用，纳入“城市一卡通”进行收取。
（五）对无理由欠缴物业服务费用或维修费用的业主，通过媒体公开予以曝光，向社会公布。同时，业主委员会或者社区居民委员会可以通知不缴费业主所在单位，由其所在单位从工资中扣除。业主委员会或社区居民委员会也可以向人民法院起诉。
七、建立考核、奖惩机制，确保长效监管机制的建立
（一）区政府每年对街道办事处物业综合管理工作进行两次考核，具体考核工作由区物业管理办公室组织，考核结果报区政府。对成绩突出的街道办事处、社区居民委员会，由区政府予以奖励。考核中一次未达标的，取消街道办事处当年评优资格，两次未达标的，对街道办事处和相关部门予以通报批评，对相关负责人予以行政处分。
（二）街道办事处每季度对社区居民委员会物业综合管理工作进行一次考核。一次未达标的，对社区居民委员会及负责人员给予警告；两次未达标的，辞退社区主任助理工作。
（三）区物业管理办公室每月对街道办事处物业综合管理工作进行一次不定期抽检，将抽检结果进行量化，上报区政府，作为年度评比依据。对街道办事处履行物业管理职责不好的，予以通报批评。因工作不负责造成环境整治小区公共设施损坏的，所需维修费用从街道办公费中扣除。
（四）街道办事处要加强住宅区物业综合管理的日常监管力度，对住宅区物业综合管理工作实行动态监管，每天对所辖区域进行日检，发现问题及时处理并上报。
附件：1、船营区突发住宅小区（单体楼）弃管事件应急预案
2、船营区住宅区物业综合管理工作考核办法
主题词：城乡建设 物业管理 意见 通知
抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，
区纪检委办公室，区法院，区检察院。
吉林市船营区人民政府办公室 2009年2月10日印发
（共印20份）
附件1
船营区突发住宅小区（单体楼）
弃管事件应急预案
一、总则
1、编制目的
为提高区政府保障居民正常生活和处置弃管小区（单体楼）事件的能力，最大限度地预防和减少弃管小区（单体楼）数量的发生，维护社会安定，促进我区经济社会全面、协调、可持续发展。
2、编制依据
根据《吉林市住宅区物业综合管理规定》等。
3、级别分类
本预案所称住宅区弃管小区（单体楼）弃管事件是指住宅区弃管小区（单体楼）事件突然发生，造成或者可能造成所在区域经济效益和社会效益的损失，危急公众利益的紧急事件。根据以往突发住宅小区（单体楼）的发生过程，主要分为三类。
（1）因房屋建筑质量弃管
①开发商退出。房屋主体维修处在保修期，业主急于维修，物业服务企业无力维修。
②开发商已收缴房屋维修基金，但因倒闭、翻牌等原因，现房屋没有资金进行维修。
（2）经营亏损、业主欠费
①收费标准低，收缴率不足30%。
②业主入住时已提前交纳2—3年物业费，此款又不在物业服务企业手里。
③开发商代办房屋产权证收费后未办理，造成业主欠交物业费。
（3）服务质量低，只收费，不管理。
经营者素质低下，只收费不管理，并且强行捆绑收费。被业主解聘，暂时没有找到服务企业。
4、使用范围
本预案适用于各街道、社区管辖区域内各类住宅小区、单体楼房。
5、工作原则
（1）以人为本，减少危害。履行政府职能，切实保障居民有一个安定、和谐的生活和居住环境。
（2）统一领导，分级负责。在区委、区政府领导下，实行分类管理、分级负责、条块结合、属地管理为主的应急管理体制。
（3）依法规范，加强管理。按照相关法规、规章加强应急管理，推进应急工作规范化、制度化、法制化。
（4）快速反映，协同应对。加强属地管理的应急处置队伍建设，建立联动协调网络制度。充分发挥街道、社区及社区主任助理作用。
6、应急预案体系
（1）船营区突发住宅小区（单体楼）弃管事件应急预案。
（2）街道办事处突发住宅小区（单体楼）弃管事件应急预案。
（3）社区居民委员会突发住宅小区（单体楼）弃管事件应急预案。
二、组织体系
1、领导机构
区政府是突发弃管事件应急管理工作的领导机构。在区长领导下，成立突发弃管工作应急管理委员会，下设办公室。
2、工作机构
区政府物业管理办公室是弃管事件的具体管理工作机构。
3、应急机构。
各街道办事处（城管物业科），社区按照属地管理的原则，负责本区域内住宅区（单体楼）的弃管事件工作。
三、运行机制
1、预测与报告
各街道城管物业科、社区要充分发挥社区主任助理的作用，针对辖区做好分类，对重点部位要及早发现、及早报告、及早处置。
2、应急处理
弃管小区（单体楼）发生弃管时，事发地所在街道城管物业科、社区主任助理，要按照相关突发事件应急预案中所规定的，组织人员做好弃管区域内环境卫生保洁工作，确保小区（单体楼）居民能够有一个清洁干净的生活环境，并组织缴纳卫生费。
四、管理保障
1、弃观事件发生时，区物业办要督促弃管小区（单体楼）所在街道城管物业科及时指导、监督社区组织弃管小区（单体楼）业主召开业主大会，讨论并通过选聘的物业服务企业进入管理为主。
2、弃管小区（单体楼）业主大会因各种原因不能组织召开时，暂时由所在社区代替行使业主委员会权利，组织业主代表，选聘物业服务企业进行服务，或组织业主实行自管。
五、责任机制
1、突发弃管事件应急处置工作实行责任追究制。
2、对突发弃管事件应急管理工作中贡献突出的集体和个人，区政府给予表彰和奖励。
3、对迟报、瞒报突发事件情况或在应急管理工作中有失职、渎职行为的单位和个人给予行政处罚及相应的经济处罚。对于工作中不称职，影响较坏的社区主任助理给予辞退。
附件2
船营区住宅区物业综合管理工作
考 核 办 法
根据吉林市政府关于《吉林市住宅区物业综合管理规定》的要求，为进一步加大我区对住宅小区物业综合管理工作的力度。建立长效的监管机制，保障住宅小区居民能有一个良好的居住和生活环境，特制定本办法：
一、考核范围及考核方法
（一）考核范围：基础资料、现场踏查、创建工作
（二）考核方法：区物业管理办公室对街道物业综合管理工作，每年进行两次考核，采取软件管理看材料，硬件管理到现场，定期考核与平时抽查相结合的原则。考核由区物业办自行安排时间和考核顺序，现场踏查临时确定住宅小区。每次考核在90分以上（含90分）为达标；66分至89分为合格； 65分（含65分）以下为未达标单位，一次未达标的取消街道办事处评优资格，两次未达标的对街道办事处给予通报批评，对相关责任人予以行政处分。对在此项工作中不能胜任本职工作的社区主任助理予以辞退。
二、考评项目及评分标准（满分100分）
（一）基础资料（50分）
1、是否建立健全物业综合管理责任考核制度。（3分）
2、辖区自然情况统计资料齐全。（小区占地面积、建筑面积、楼栋数、单元数、户数、产权管理单位明细等）（3分）
3、每个小区下水井、下水管线草图及分布明细。（3分）
4、每个小区道路、方砖、绿化、休闲广场统计表（2分）
5、区域内公用设施破损巡视情况报告和记录。（2分）
6、是否制定弃管小区（单体弃管楼）弃管应急预案。（3分）
7、是否建立街道、社区物业监管网络图。（2分）
8、封闭管理小区档案。（3分）
9、产权单位的单体楼明细表。（2分）
10、组织小区（单体楼）业主委员会选举、换届、管理档案（3分）
11、是否及时调解辖区内物业管理纠纷（要有双方签字）记录。（2分）
12、维修资金使用做好登记。及时报修、维修弃管小区（单体楼），组织受益业主缴纳维修费。（3分）
13、及时发现弃管现象并能够查明原因。(2分)
14、能及时组织召开弃管小区（单体楼）业主大会，并及时采取由业主选聘服务单位或组织业主进行管理。（3分）
15、是否负责住宅区弃管期间的卫生保洁工作。（2分）
16、是否制定房屋安全隐患工作应急预案。（3分）
17、辖区内危（旧）房屋情况统计表、巡查记录。（2分）
18、高空坠物及楼房防水、外墙皮、下水等公共部位破损统计及维修记录。（3分）
19、是否及时通知、督促产权及管理单位对楼房进行及时维修或组织自修。（2分）
20是否成立通讯、抢险、救援组织。（2分）
如果在物业综合管理工作中出现弃管小区（单体楼）现象，并且没有及时采取有效办法加以处理，或者在房屋安全管理工作中发生伤人损物事件，均采取一票否决制，不能参加区政府年度工作评比。
（二）现场踏查（50分）
1、外墙皮、女儿墙、阳台、花台、广告牌等高空坠物存在隐患。（4分）
2、区域内危（旧）房屋隐患未排除。（4分）
3、小区内私自拆改房屋主体结构未发现。（4分）
4、楼道内堆放杂物多，影响出入等。（3分）
5、绿地内有乱堆杂物，乱倒脏水现象。（3分）
6、毁坏绿地、树木、私自种菜现象。（3分）
7、小区内有道路乱挖掘现象，未及时发现。或处理（2分）
8、下水井盖丢失破损未及时处理。（4分）
9、下水井（管道）堵塞，溢脏水未发现或未处理。（4）
10、小区内卫生脏乱，出现设施损坏、丢失现象。(4分)
11、小区内清扫、保洁不到位，垃圾清运不及时等（按市环卫检查评比的标准扣分）。
12、小区保安管理不着装（2分）。门卫值班脱岗、漏岗（5分）
13、弃管问题处理不得当，有越级上访现象。（4分）
14、记录不详细，在处理问题上有误。（4分）
说明：现场踏查对住宅区域内存在问题扣相应分数。处理有结果、有记录不扣分。
（三）创建工作
凡是各单位能主动协助本区域内封闭小区物业管理进行达标创优活动都可以得到另外加分。
1、小区达标创优达到国优标准加4分，保持原标准加3分。
2、小区达到省优（省市范）标准的加3分，保持原标准加2分
3、小区达到市优标准的加2分，保持原标准加1分
