闫蕾委员：

您在区政协十届四次会议上提出的《关于提高物业行业管理的建议》（第7号提案）收悉，经认真研究办理，现答复如下：

一、建立政府主导、居民参与的管理模式

研究制定《昌邑区探索业主自治管理新模式工作方案》，提出4种推进业主自治的管理模式，并组织街道分管领导、社区书记共计86人，到吉林市优秀业主自治小区（文庙天胜二区）进行现场交流学习，市物业管理中心李晓亮主任莅临现场指导。

(一)业委会主导的自治管理模式。经业主大会选举共产党员、有能力、有责任心的业主成立业主委员会，制定并通过小区《自治管理方案》，明确服务内容服务标准，确定收费标准，并经业主大会通过后，以业主委员会为主对小区进行自治管理。电梯、消防设施设备等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业性服务组织或人员实施。没有资质要求的，可以由业主自行管理，保证小区环境卫生、秩序维护及公共部位公共设施设备维修养护。(代表小区:苏宁天润城东区)

(二)社区主导的自治管理模式。未能成立业主委员会的，以社区居委会为主(或物业管理委员会)组织居民实施自治管理。由社区“环境与物业监督指导委员会”牵头，以“红色驿站”为依托，发挥网格长、楼长、单元长、退休党员、志愿者、热心群众作用，明确楼道保洁方式。采取发放相关聘用证书、给予相应物质或积分兑换超市商品奖励等方式，鼓励提供物业服务，构建社区统筹管理、网格长负责、楼栋长协助、居民带头参与的物业服务机制。支持和鼓励机关企事业单位和国有企业在职党员干部在居住社区发挥作用，积极参与物业管理活动。保证小区环境卫生、秩序维护，并组织业主对房屋本体维修、养护。根据不同服务内容，可向业主收取环境卫生费或分摊维修成本。(代表小区:天胜小区)

(三)非营利性“准物业”模式。由社区居民委员会或业委会(物管会)组建物业服务组织(民办非企业)，并聘请职业经理人。职业经理人可根据实际需要，再行招聘物业服务劳务人员，以开展保障物业管理区域内环境卫生、秩序维护、公共设施设备维修养护等物业服务工作。依据业主大会通过的《小区自行管理方案》提供服务，物业费根据成本测算由全体业主共同承担，物业费的收支情况定期向全体业主公示。(代表小区:园艺小区)

(四)街道、社区党组织领办公益性物业服务模式。基层党组织领办公益性物业服务站是一条值得探索的路径。首先，没有谁比小区居民们自己更清楚问题所在，也没有谁比他们更希望辖区环境变好，这是天然的优势;其次，相比不定期的义务劳动，服务站具有诸多优点，如付出与回报呈正比，老大难问题有专项资金解决，引导居民形成“花钱买服务”理念，逐步向市场化、专业化物业服务过渡，最后还可以解决社区、小区内的就业问题。事实上，这一点正契合了老旧小区的特点，如待业和低收入人群比例高，退休人员较多，既可进行“抵偿服务”又可在家门口就业，可谓一举两得。老旧小区也有自身优势，如入住率高，缴费密度大，公共面积小，所需的保洁和保安人员较少，街道、社区领办自建物业站先干起来的难度并不大，是一条值得探索的路径。既可通过“群众入股 共享福利”从根本上理顺关系，也能够让具有双重身份的居民们更加主动参与管理和服务。在物业服务站成立和运行中，由所在街道的优质物业服务企业进行“帮、扶、带”，以便于物业服务站的服务运营。(代表街道:泰山路街道)

二、引进专业的物业管理

我们已经引进，截止目前昌邑区共有12个街道，住宅小区数量323个,楼栋数3737栋，单元数14541个，户数 287941个，建筑面积共计2421万平方米。其中实施专业化物业服务的小区数量176个，楼栋数2172栋，建筑面积共计1683万平方米。业主自治小区数量11个，楼栋数136 栋，建筑面积共74万平方米。社区代管小区与其他管理小区共136个，楼栋数1429栋，建筑面积共662万平方米。

截至目前，按建筑面积比率计算，全区物业小区专业化服务占比达到70%。昌邑区现有物业服务企业80余家（含各类子公司、分公司），专业化物业服务在管项目（小区）176个。2024年度服务质量评价工作中，评得A类小区49个，B类小区66个，C类小区43个，D类小区18个。日常监管：参照《吉林省物业管理条例》各部门职责，对物业服务企业（项目）主要采取属地日常监管、行业指导兼重点监管的分列式管理模式。因昌邑区“老旧散”小区多，单个部门治理难度大，所以针对各街辖区内的一般物业管理问题，由街道办事处进行日常巡查、监督管理。如遇“重难点问题”，街道办事处采取“吹哨”行动，物业管理工作各行业相关部门（如住建、执法、消防等部门）举行现场工作会办理。在此过程中，区物业管理中心全程为各乡镇街提供法规指导、政策支持工作。同时，对各乡镇街发现的难点问题跟踪指导、现场办公，协调市级行业部门指导工作。

行业工作：持续完善以业主评价（占比50%）、专家评价（占比20%）、街道评价（占比30%）的三方计分评价专业化物业服务质量，重点要求各街调研业主评价时能够表达业主真实意见。在全市物业服务企业信用名单公示中，依据物业服务人违法违规行为，对辖区5个企业违法违规行为进行归集、上报，由市级部门认定后列入黑名单。

三、建立长效管理机制

（一）建立健全物业服务评价机制。根据《吉林省物业管理条例》、《吉林省住宅小区物业服务质量评价办法》和《吉林省物业服务企业信用管理办法》规定，我区不断完善物业服务质量评价等级制度，建立健全物业服务企业信用管理体系，提升物业服务质量，促进物业服务企业诚信自律，依法保护业主和物业服务企业合法权益，形成负面信息认定上报机制。我区贯彻落实《吉林省物业管理条例》当中规定的物业管理监督处罚权，制作4本“填鸭式”模拟执法卷宗以及全流程监督执法机制，由属地街道办事处、乡镇人民政府负责具体实施，居（村）民委员会负责协助工作。

（二）举办物业服务提质增效活动。我区举办“物业服务提升月”活动，通过党建引领“红心物业”示范项目、行业协会指导、优质项目示范作用，不断加强物业行业人员的培训和管理工作，持续提高行业个体的服务水平，针对服务质量优秀的物业企业及物业服务人，给予表彰并通过新媒体广泛宣传。

（三）开展物业公示公开透明专项工作。我区以正式文件下发《关于开展规范物业服务公开透明工作的通知》，开展规范全市实施综合物业服务住宅项目物业服务公开透明工作，加大物业服务公示力度，让居民明明白白消费，实现物业服务质价相符。同时要求属地街道、社区用好住宅小区年度物业服务质量评价机制、企业年度信用档案做好“公开透明”工作。

（四）全面推动业主自治组织建设。我区持续开展业主委员会等业主自治组织的建立，目前昌邑区共有业主委员会19家，物业管理委员会158家，业主自治管理小区14家。

（五）适用信息化手段简化业主大会流程工作。我区鼓励基础条件优越的物业服务企业利用信息化手段做好物业服务工作，按照《吉林省物业管理条例》相关规定，同时鼓励业主委员会、社区等主体在实施业主大会流程时，在法律允许范围内，适当运用信息化手段，推进物业治理工作。

下一步，昌邑区将持续推进“物业行业管理工作”，发挥专业化物业服务企业的高质量服务作用，全面推进昌邑区专业化物业服务水平的高质量发展，切实提升物业服务水平。

再次感谢您对我区提高物业行业管理工作的关心和支持。

         吉林市昌邑区住房和城乡建设局 

                       2025年09月01日