谷振海委员：

您在区政协十届四次会议上提出的《关于加强吉林市老旧小区改造后长效管理的建议》（第65号提案）收悉，经认真研究办理，现答复如下：

一、老旧小区改造方面

一是创新物业管理模式。区住建局将推动针对规模较小的老旧小区探索实行“打包管理”，引导多个相邻小区整合，由一家物业公司统一管理，以降低运营成本。同时，我局将指导并鼓励社区成立物业服务中心，为辖区内老旧小区提供基本物业服务，促进社区管理与物业服务的深度融合。

二是加强公共设施维修维护力度。区住建局将牵头制定老旧小区公共设施维护管理办法，明确改造后公共设施的产权归属和维护责任主体，确保义务主体落实维护维修责任。我局将推动建立定期巡查维护制度，要求物业公司或社区物业服务中心安排专人定期巡查公共设施，及时发现并处理损坏问题；并指导设立公共设施报修热线或线上平台，畅通居民反馈渠道，确保维修响应及时高效。

三是提升居民小区自治能力。区住建局将指导老旧小区依法成立业主委员会或居民自治小组，规范其组织运行机制，明确职责权限。我局将鼓励和支持居民自治组织积极参与小区物业管理监督、公共事务决策等工作，健全居民参与机制，充分发挥居民在小区治理中的主体作用。

二、物业管理服务方面

一是建立政府主导、居民参与的管理模式。研究制定的《昌邑区探索业主自治管理新模式工作方案》，已经提出4种推进业主自治的管理模式，并组织街道分管领导、社区书记共计86人，到吉林市优秀业主自治小区（文庙天胜二区）进行现场交流学习，市物业管理中心李晓亮主任莅临现场指导。

（一）业委会主导的自治管理模式。经业主大会选举共产党员、有能力、有责任心的业主成立业主委员会，制定并通过小区《自治管理方案》，明确服务内容服务标准，确定收费标准，并经业主大会通过后，以业主委员会为主对小区进行自治管理。电梯、消防设施设备等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业性服务组织或人员实施。没有资质要求的，可以由业主自行管理，保证小区环境卫生、秩序维护及公共部位公共设施设备维修养护(代表小区:苏宁天润城东区)。

（二）社区主导的自治管理模式。未能成立业主委员会的，以社区居委会为主(或物业管理委员会)组织居民实施自治管理。由社区“环境与物业监督指导委员会”牵头，以“红色驿站”为依托，发挥网格长、楼长、单元长、退休党员、志愿者、热心群众作用，明确楼道保洁方式。采取发放相关聘用证书、给予相应物质或积分兑换超市商品奖励等方式，鼓励提供物业服务，构建社区统筹管理、网格长负责、楼栋长协助、居民带头参与的物业服务机制。支持和鼓励机关企事业单位和国有企业在职党员干部在居住社区发挥作用，积极参与物业管理活动。保证小区环境卫生、秩序维护，并组织业主对房屋本体维修、养护。根据不同服务内容，可向业主收取环境卫生费或分摊维修成本(代表小区:天胜小区)。

（三）非营利性“准物业”模式。由社区居民委员会或业委会(物管会)组建物业服务组织(民办非企业)，并聘请职业经理人。职业经理人可根据实际需要，再行招聘物业服务劳务人员，以开展保障物业管理区域内环境卫生、秩序维护、公共设施设备维修养护等物业服务工作。依据业主大会通过的《小区自行管理方案》提供服务，物业费根据成本测算由全体业主共同承担，物业费的收支情况定期向全体业主公示(代表小区:园艺小区)。

（四）街道、社区党组织领办公益性物业服务模式。基层党组织领办公益性物业服务站是一条值得探索的路径。首先，没有谁比小区居民们自己更清楚问题所在，也没有谁比他们更希望辖区环境变好，这是天然的优势;其次，相比不定期的义务劳动，服务站具有诸多优点，如付出与回报呈正比，老大难问题有专项资金解决，引导居民形成“花钱买服务”理念，逐步向市场化、专业化物业服务过渡，最后还可以解决社区、小区内的就业问题。事实上，这一点正契合了老旧小区的特点，如待业和低收入人群比例高，退休人员较多，既可进行“抵偿服务”又可在家门口就业，可谓一举两得。老旧小区也有自身优势，如入住率高，缴费密度大，公共面积小，所需的保洁和保安人员较少，街道、社区领办自建物业站先干起来的难度并不大，是一条值得探索的路径。既可通过“群众入股 共享福利”从根本上理顺关系，也能够让具有双重身份的居民们更加主动参与管理和服务。在物业服务站成立和运行中，由所在街道的优质物业服务企业进行“帮、扶、带”，以便于物业服务站的服务运营(代表街道:泰山路街道)。

二是引进专业的物业管理。我区已经引进专业物业服务管理公司，截止目前昌邑区共有12个街道，住宅小区数量323个,楼栋数3737栋，单元数14541个，户数 287941个，建筑面积共计2421万平方米。其中实施专业化物业服务的小区数量176个，楼栋数2172栋，建筑面积共计1683万平方米。业主自治小区数量11个，楼栋数136 栋，建筑面积共74万平方米。社区代管小区与其他管理小区共136个，楼栋数1429栋，建筑面积共662万平方米。截至目前，按建筑面积比率计算，全区物业小区专业化服务占比达到70%。昌邑区现有物业服务企业80余家（含各类子公司、分公司），专业化物业服务在管项目（小区）176个。2024年度服务质量评价工作中，评得A类小区49个，B类小区66个，C类小区43个，D类小区18个。

三是建立长效管理机制。日常监管机制，参照《吉林省物业管理条例》各部门职责，对物业服务企业（项目）主要采取属地日常监管、行业指导兼重点监管的分列式管理模式。因昌邑区“老旧散”小区多，单个部门治理难度大，所以针对各街辖区内的一般物业管理问题，由街道办事处进行日常巡查、监督管理。如遇“重难点问题”，街道办事处采取“吹哨”行动，物业管理工作各行业相关部门（如住建、执法、消防等部门）举行现场工作会办理。在此过程中，区物业管理中心全程为各乡镇街提供法规指导、政策支持工作。同时，对各乡镇街发现的难点问题跟踪指导、现场办公，协调市级行业部门指导工作。

物业评价机制，持续完善以业主评价（占比50%）、专家评价（占比20%）、街道评价（占比30%）的三方计分评价专业化物业服务质量，重点要求各街调研业主评价时能够表达业主真实意见。在全市物业服务企业信用名单公示中，依据物业服务人违法违规行为，对辖区5个企业违法违规行为进行归集、上报，由市级部门认定后列入黑名单。

纠纷调解机制，持续推动以街道为单位的协商议事机制，落实枫桥经验，将矛盾纠纷化解在小区议事桌上。持续推动法规宣贯工作，加大法规培训力度，使基层工作人员人人懂法、人人用法。

物业处罚机制，根据《吉林省物业管理条例》、《吉林省住宅小区物业服务质量评价办法》和《吉林省物业服务企业信用管理办法》规定，我区不断完善物业服务质量评价等级制度，建立健全物业服务企业信用管理体系，提升物业服务质量，促进物业服务企业诚信自律，依法保护业主和物业服务企业合法权益，形成负面信息认定上报机制。我区贯彻落实《吉林省物业管理条例》当中规定的物业管理监督处罚权，制作4本“填鸭式”模拟执法卷宗以及全流程监督执法机制，由属地街道办事处、乡镇人民政府负责具体实施，居（村）民委员会负责协助工作。

四是加强老旧社区小区改造。（一）是基层社区小区改造中加大财政投入和政策支持及鼓励社会资本参与小区改造：我区成立领导小组，建立政府统筹组织、职能部门协调指导、属地街道具体实施、社区协调推进、居民全程参与的工作模式。成立由区政府分管领导任组长，住建、城管、财政、发改等部门为成员的领导小组，各相关部门根据职责分工协调配合，合力推进改造工作。我区将构建中央预算内资金精准投入，政府靶向发力，确保改造成果可持续、群众得实惠。（二）是制定详细的改造计划：针对老旧社区小区精准摸排调研，明确改造清单。组建由区住建局、街道、社区组成的联合调研小组，对需要改造的老旧小区开展 “一户一档” 地毯式排查，全面入户征求意见，重点记录居民提出的诉求想法。同时结合居民意愿与小区实际，按照 “先急后缓、分类实施” 原则，提升基础功能，将改造内容划分为基础类（如雨污管线、道路、屋面防水等）、完善类（提升项）（如停车位、健身器材等）。（三）是以加强与居民沟通，确保改造方案符合居民需求，提高居民满意度：我区以居民实际需要为出发点，对部分设计进行合理性变更，最大程度提高项目资金使用效率。对于防水、污水管线、自来水管线、单元门等最基本的生活需要进行改造。消除安全隐患，房檐、楼立面脱落等涉及安全的项目内容，必须一次性解决到位。增强社区小区韧性，构建居民共商共建机制，提升社区小区改造精准度和社区小区居民满意度。（四）争取国债资金进行老旧小区改造，昌邑区积极与省市相关部门进行沟通，了解最新老旧小区改造政策，积极申报中央预算内专项资金进行改造，专款专用，确保资金全部用于老旧小区改造。

         吉林市昌邑区住房和城乡建设局  

                       2025年09月01日