桦甸市人民政府
关于加强各类棚户区改造项目
管理的实施意见
桦政发〔2014〕6号
各乡镇人民政府、街道办事处,市政府各办、局,经济开发区管理委员会:
为进一步加强棚户区改造项目管理,规范建设程序,提高建设质量,稳步推进各类棚户区改造工作,切实改善居民的居住生活条件,提升城市形象和品位。按照国家、省和吉林市关于加快棚户区改造的总体要求,结合我市实际,提出如下实施意见。
一、棚户区改造范围
根据城市或乡镇总体规划,在城市或乡镇规划区范围内,房屋建设使用年限久、人均建筑面积小、房屋质量差、基础设施不全或陈旧老化、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的居住区域,或符合危旧房改造要求,经市政府批准,可实施棚户区改造。
二、基本原则
按照统筹规划、因地制宜、依法实施、市场化运作、高标准建设的原则,做好各类棚户区调查摸底,依据城市或乡镇总体规划和土地利用规划,合理安排改造计划,分步实施改造工作;发挥政策引导作用,落实土地、财税、信贷等各项优惠政策;充分尊重群众意愿,切实维护群众合法权益;充分利用市场化运作手段,加大投入力度,加快基础设施配套,完善居住功能;严控规划设计关、建设质量关、施工安全关、竣工验收关,加强改造后住房管理,确保居民安居乐业。
三、回迁安置住房建设标准
回迁安置住房的建设标准要符合《桦甸市棚户区改造安置楼和廉租房建设标准暂行规定》,达到户型合理、安全性强、配套生活设施齐全、坚固耐用的基本要求;满足居民入住使用的基本条件;户型面积标准应符合居民实际情况和居民的收入水平,以中小户型为主;鼓励改造实施单位以全装修、节能环保建筑的产业化模式建设。
四、政策保障
(一)土地使用政策。
优先保障各类棚户区改造项目建设用地。改造项目中回迁安置住房和物业用房用地,以出让方式供地,土地出让纯收益给予政策性返还补贴;改造项目中涉及廉租住房和社区用房用地,以划拨方式供地。
(二)收费减免政策。
按照《吉林省人民政府关于印发加快推进全省城乡危房和各类棚户区改造工作实施方案的通知》(吉政发〔2013〕21号),各类棚户区改造项目中回迁安置住房建设,免收各项行政事业性收费和政府性基金,减半收取各类经营性收费。
(三)税收减免政策。
按照《吉林省人民政府关于印发加快推进全省城乡危房和各类棚户区改造工作实施方案的通知》(吉政发〔2013〕21号)和《吉林市人民政府关于加快推进城市危房和棚户区改造工作的实施意见》(吉市政发〔2014〕1号),各类棚户区改造项目享受以下税收减免政策:
1.廉租住房和社区用房以划拨方式取得的土地使用权,对改造实施单位免征契税;回迁安置住房原征收面积和合理扩大建筑面积的部分,对改造实施单位免征营业税;回迁安置住房建设用地,对改造实施单位免征城镇土地使用税。
2.对重新承受普通住房的被征收居民,免征契税;对重新承受非普通住房,不超过原征收房屋建筑面积的或超过原征收房屋建筑面积且不需要缴纳产权调换差价款或扩大建筑面积款的被征收居民,免征契税;按照国家、省、吉林市和我市征收补偿政策取得的征收补偿款,对被征收居民免征个人所得税和土地增值税。
(四)房屋征收补偿政策。
各类棚户区改造项目房屋征收补偿标准和程序,严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《桦甸市城市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规和规范性文件执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,市政府将依法申请人民法院强制执行;同时,取消给予被征收人的各项奖励政策。
四、工作重点
(一)房屋征收管理。
严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《桦甸市城市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规规定,改造实施单位要按要求办理相关手续,及时足额缴存征收保证金。
(二)规划管理。
严格执行《中华人民共和国城乡规划法》、《吉林省城乡规划条例》、《吉林市城市规划管理条例》、《城市居住区规划设计规范》等相关法律法规、规范和“一放三验”制度,杜绝未批先建、违规超建等行为。
(三)招投标管理。
严格执行《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等相关法律法规,依法履行招标投标制度,不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标程序。改造项目的招标范围、招标方式等招标事项经项目审批部门核准后,招标人不得随意改变;确需改变的,须报原核准部门批准。
(四)建设过程管理。
严格执行《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》等相关法律法规和标准、规范,依法依规履行工程基本建设程序,合理有序实施建设管理,重点加强对各方参建单位落实质量责任方面、执行强制性标准方面、质量通病防治方面的专项治理,强化施工过程中的安全生产管理,确保工程质量和施工安全。
(五)房屋产籍管理。
严格执行《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》(建设部令第99号)等相关法律法规及部门规章,利用房屋电子信息系统加强房屋产权产籍管理。改造实施单位要及时办理回迁安置住房的房屋产权登记,确保回迁居民的合法权益。
六、保障措施
(一)加强组织领导。
为确保全市棚户区改造工作的顺利实施,市政府成立由市长任组长,常务副市长、分管副市长任副组长,各相关部门为成员的桦甸市棚户区改造工作领导小组,负责全市棚户区改造工作的组织实施。领导小组下设办公室,设在市住房和城乡建设局,负责全市棚户区改造项目的政策指导、监督检查等项日常工作。
(二)加强规划监管。
成立规划监管巡检小组,在棚户区改造项目建设期间,每周对在建项目施工现场进行至少2次的轮流巡查,依据《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《定位放线通知单》,对违反规划许可建设及未经规划许可建设的项目,依法予以处理。加大处罚力度,对未取得《建设工程规划许可证》或未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的,责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,限期改正;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的没收实物或者违法收入,同时依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定予以处罚。对未经批准进行临时建设的、未按照批准内容进行临时建设的、临时建筑物(构筑物)超过批准期限不拆除的,责令限期拆除,同时依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定予以处罚。对在建设工程竣工验收后6个月内未向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的,责令限期补报;逾期不补报的,依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十七条规定予以处罚。责令停止建设或者限期拆除的决定做出后,改造实施单位不停止建设或者逾期不拆除的,市住房和城乡建设局要依法采取查封施工现场、强制拆除等措施。
(三)加强工程建设重点环节监管。
严格审查回迁安置住房建设方案设计,保证建筑方案符合法规要求,未通过的审查方案不准进行施工图设计。未取得施工许可手续的改造项目,不得开工建设,违法开工建设的,责令停工整改,并依法追究改造实施单位及法人的责任。严查“转包、违法分包”等问题,杜绝挂靠资质、层层转包及违法分包等违法、违规行为。严格建筑材料采购、进场检验、工序检查等环节,加强结构性材料和重要功能性材料质量进场检测和质量控制,禁止现场搅拌混凝土。落实安全生产“一票否决”制,将施工安全管理与施工企业投标准入、资质晋级和增项等工作进行联动管理。实行分户验收制度,分户验收必须达到100%,确保房屋的结构安全和使用功能符合标准要求。
附件: 1.桦甸市棚户区改造工作领导小组成员单位工作职责
2.房屋征收管理要点
3.房屋征收保证金缴纳办法
4.质量监督管理要点
5.规划管理要点
桦甸市人民政府
2014年4月28日
(此件公开发布)
附件1
桦甸市棚户区改造工作领导小组
成员单位工作职责
市发展和改革局、市财政局、市住房和城乡建设局:负责向国家和省争取各项财政补贴资金,保障配套资金的落实。
市发展和改革局:负责项目立项审批。
市住房和城乡建设局:负责制定棚户区改造计划和房屋征收计划,组织实施廉租房配套建设,依法组织房屋征收,加强工程建设和房屋产籍管理等相关工作。
市国土资源局:负责为棚户区改造项目优先安排建设用地计划和办理土地变更手续,做好用地服务和保障等相关工作。
各相关乡镇人民政府和永吉街道办事处:负责土地征收工作。
市城市管理执法大队:负责棚户区改造过程中涉及供水、供热、燃气等配套工程的前期协调、审查和后期验收,并负责违法违章建筑的查处等相关工作。
市民政局:负责对棚户区改造项目范围内低保户的核查、认定等相关工作。
市环境保护局:负责棚户区改造项目的环境影响评估报告书的批复工作。
市人民法院:负责棚户区改造项目房屋征收的司法调解、司法保障、裁定审判等相关工作。
市公安局:负责在棚户区改造过程中依法维护社会治安秩序,保障人民群众生命财产安全等相关工作。
市国家税务局、市地方税务局:负责落实国家和省出台的关于棚户区改造项目的税收优惠政策等相关工作。
市人民防空办公室:负责落实棚户区改造项目涉及的人防工程建设相关政策。
市人民检察院、市纪委监察局:负责监督征收工作中的无籍房屋确权和依法强制征收工作。
市纪委监察局、市审计局:负责监督检查棚户区改造项目各项政策落实情况。
市财政局、市审计局:负责棚户区改造项目上级专项资金的监管和审计。
市林业局:负责组织完成系统内棚户区改造任务。
市农业局:负责积极争取国家和省对垦区特困职工家庭危旧房改造的政策资金支持,组织完成系统内棚户区改造任务,并配合做好土地征收工作中土地类别和地上作物的认定。
市供电公司、市农电公司:负责落实棚户区改造项目涉及的电力供应和电力设施建设相关政策。
广播电视台:负责做好棚户区改造政策的宣传报道等相关工作。
市信访局:负责协调处理棚户区改造征收工作中涉及的相关信访问题。
其他相关部门和单位按照各自职能及业务范围,积极配合做好棚户区改造过程中的相关工作,落实好棚户区改造各项优惠政策。
附件2
房屋征收管理要点
一、加强房屋征收审批管理
按照市政府确定的棚户区改造计划,由房屋征收部门对拟实施的各类棚户区改造项目报请发展改革、国土资源、住房和城乡建设、财政等部门,对项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城市总体规划及专项规划进行审查。审查通过后,报请市人大常委会批准,纳入国民经济和社会发展年度计划,确定房屋征收补偿安置方案。
二、加强房屋征收补偿资金管理
棚户区改造项目采取政府主导,市场化运作的方式,由改造实施单位预付保证金。房屋征收补偿资金包括征收补偿费用和他项费用(评估费、管理费、不可预见费等),由房屋征收部门编制房屋征收补偿资金概算。改造实施单位在市政府作出征收决定前,将房屋征收保证金足额存储到市政府开设或者授权开设的专用账户,做到专款专用。改造实施单位未能及时存储或未按进度续存征收保证金的,由房屋征收部门负责催缴;仍不执行的,中止项目征收。
三、依法组织房屋征收
棚户区改造项目房屋征收按照下列程序进行组织:
(一)征收准备阶段。
市政府组织召开拟征收项目审查会议;组织房屋产籍调查,并公布结果;拟定征收补偿安置方案,公布并征求公众意见;公布评估机构名单,依法选择评估机构,并由选定的评估机构对房屋和附属物进行评估,及时公示结果;组织社会稳定风险评估。
(二)征收实施阶段。
市政府作出征收决定,并公告。房屋征收部门宣讲政策,入户协商并签订补偿安置协议。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市政府依法申请人民法院强制执行。房屋征收部门要依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
四、保证回迁安置及时公示
改造实施单位必须严格按照征收补偿安置方案确定的回迁位置、户型、层数建设回迁楼,不得擅自移位、改变户型设计或层数,并在规定时限内保证居民按时回迁。房屋征收部门依据回迁户型、层数,详细制定安置住房分配方案,保证搬迁顺序在前的居民优先选择安置住房层位,及时组织回迁居民按照房屋征收阶段实际搬迁顺序和安置户型,公开公正选择、分配安置住房,并现场公证,同时公示回迁安置结果。
附件3
房屋征收保证金缴纳办法
为保证棚户区改造项目房屋征收工作有序进行,根据相关法规政策规定,参考外市(县)具体做法,结合我市实际情况,制定本办法。
一、预计回迁面积以预计征收房屋面积的1.5倍计算,回迁住宅房屋建设成本按1900元/平方米计算,回迁商服用房建设成本按2500元/平方米计算。
二、预计回迁安置楼建设成本计算方法
预计回迁安置楼建设成本=预计回迁面积×回迁楼建设成本,即预计征收房屋面积×1.5×1900元/平方米(或2500元/平方米)。
三、应缴征收保证金=项目征收基本保证金+项目征收进度保证金。
四、项目征收基本保证金的计算方法
1.预计回迁安置楼建设成本≤1000万元,征收基本保证金为实际测算的回迁安置楼建设成本;
2.1000万元<预计回迁安置楼建设成本≤3000万元,项目征收基本保证金按预计回迁安置楼建设成本的50%缴纳(折算后不足1000万元按1000万元缴纳);
3.3000万元<预计回迁安置楼建设成本≤5000万元,项目征收基本保证金按预计回迁安置楼建设成本的40%缴纳(折算后不足1500万元按1500万元缴纳);
4.预计回迁安置楼建设成本>5000万元,项目征收基本保证金按预计回迁安置楼建设成本的30%缴纳(折算后不足2000万元按2000万元缴纳)。
五、项目征收进度保证金计算方法
项目征收进度保证金按预计回迁安置楼建设成本的15%缴纳。
附件4
质量监督管理要点
一、强化设计文件管理
棚户区改造项目回迁安置住房建设必须按国家有关法律、法规、强制性标准进行施工图设计,任何单位和个人不得降低建筑节能等居住条件建设标准;工程开工前,建设单位按程序及时完成设计施工图送审工作;施工过程中建设、施工、监理单位不得随意变更已通过设计审查的施工图内容;如确有变更需要,应按有关规定申报批准后实施。
二、加强施工过程监管
实行原材料、构配件、设备进场验收制度。施工单位要认真落实“自检、互检、交接检”检查程序;监理单位要严格落实监理巡查、重点检查、旁站检查制度,加强影响工程结构安全、使用功能和分部分项的质量控制;勘察、设计单位按规定加强施工图设计文件、变更设计内容的检查工作,发挥技术指导作用,积极参与工程施工的质量管理;监督管理部门要加强对施工、监理人员到岗情况的监督管理,督促各方主体落实责任,同时将工程结构安全、使用功能作为监督工作重点。
三、加强工程质量通病的防治
监理、施工单位要针对棚户区改造项目回迁安置住房特点及我市建筑施工状况,制定切实有效的工程质量通病防治措施和具体的工艺操作规定,并在实际操作中严格执行。
附件5
规划管理要点
一、加强规划设计方案申报管理
改造实施单位委托设计单位编制改造项目规划设计方案,并向市住房和城乡建设局规划处申报。编制的规划设计方案要符合相关法律、法规及标准、规范规定,并明确以下内容:
(一)回迁安置楼的位置、层数、朝向、采光、结构形式等具体情况;
(二)物业用房、社区用房、经营用房、配套服务设施的位置等具体情况;
(三)竖向、绿化、管线综合等专项设计方案;
(四)整体鸟瞰、沿街立面、沿主要街路夜间亮化、小区重要节点效果等实景效果图;
(五)高层建筑必须提交具备资质的设计单位编制的正本日照分析报告。
二、加强规划设计方案审查管理
规划设计方案经市住房和城乡建设局规划处立会初审后,改造实施单位委托设计单位向市住房和城乡建设局规划方案论证小组汇报,由论证小组审查;审查通过后,报市规划委员会审批;获批后,改造实施单位不允许更改。市住房和城乡建设局规划处编制控制性详细规划后向市国土资源局报送。
三、加强规划两证管理
土地摘牌后,市住房和城乡建设局依据土地成交确认书、出让合同,向改造实施单位核发《建设用地规划许可证》。同时,依据建设项目立项文件、建设用地批准书、施工图纸及审查报告、环评批复、建设工程项目报建登记表和报建备案书向改造实施单位核发《建设工程规划许可证》。
四、加强建设工程规划监督管理
成立建设工程规划管理巡检小组开展定期巡检,现场检查改造项目落实执行规划方案情况,及时发现处理项目的违法、违规建设问题,保证项目按规划设计方案实施。
五、加强规划验收管理
棚户区改造项目的绿化配置、硬质铺装、主街景观、绿化、美化、亮化工程结束后,由市住房和城乡建设局依据获批的规划设计方案、人防项目批准书、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、项目竣工验收备案、建设项目集中缴款单缴费凭证、房屋建筑面积测绘报告,组织规划竣工验收。
